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境外购房脚步放缓 “降温”成多国楼市关键词

    来源:国际金融报 作者: 2015-12-14 08:49:00 编辑:熊俪洁

      柏可林 摄

      2015年,全球楼市依旧“冰火两重天”,但到了年底,“降温”成为了多国楼市的关键词。从澳大利亚到美国,经历了“疯狂”过后的楼市,逐渐显现降温迹象。国内股市下跌、经济增速放缓等原因迟缓了中国人境外购房的脚步。

      有全球房东之称的中国投资者忽然放缓了在美投资脚步。全美房地产协会最新统计资料显示,近5年来,来自中国的投资客大举在美国疯狂置产投资,让中国跃居外国居民在美投资置产的第一大国。但市场分析师认为,掀起这股狂潮的中国买家现在已经开始刹车。

      纽约专业房地产经纪人陈莉告诉《国际金融报》记者,对于今年中国客户的投资缩减,她也感到很意外。“股市对中国客户的影响还是很明显的。我今年遇到至少5位客户看好房,但由于股市下跌原因,取消了在美国购房的计划”。

      在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,中国投资者对美国房地产投资热情逐步降温的原因与人民币中间价贬值息息相关。“这使中国投资者在美购置房产的投资成本不断上升。与此同时,年底美联储加息在即,不仅增加了人民币进一步贬值预期,还使得美国住房地产抵押利率上涨,阻碍了国内一部分购房需求”。

      韩长吉还指出,遭遇股灾后也使得一部分中国投资者财富缩水,不得不放缓在美的投资步伐。

      那么,中国投资者的撤资行为对美国房地产市场是否会造成一定的影响?

      在陈莉看来,对美国整体房地产市场影响并不明显。“因为还有很多其他国家的客户。美国一些地区的房价依旧坚挺”。

      不过,在一位美国房地产商看来,在过去的一段时间里,中国投资者一直都是美国房产市场的推手,如今忽然“踩了刹车”,必然会让当地市场有所波动。“据我所知,一些郊区房屋中间价开始有所下滑”。

      至于这样的情况是否会持续,有美国房地产分析师指出,由于目前中国国内政策走向众说纷纭,谁也无法准确地判断未来如何。

      投资缩水

      “不止购买一套房,买房的时候非常豪爽,基本都是现金支付。”这是洛杉矶房地产经纪人Lisa对中国买家的固有印象。

      在过去 5 年,中国买家一直是推升美国房地产的最大力量,部分城市有 80%至90% 的新房都被中国人抢走。与此同时,根据全美房地产协会的数据,中国在两年前就与稳坐投资龙头多年的加拿大出现“黄金交叉”,随后,中国就一路冲天,远远地将加拿大抛在后头。

      数据指出,截至今年3月,在美疯狂置产的中国买家,最为中意的地区就是加州的旧金山与洛杉矶,约占总数的1/3、华盛顿8%居第二、纽约7%居第三。这些中国买家的购屋价格平均价位约达50万美元,几乎是所有买家的两倍,从而使得大量的资金流入美国。根据美国房地产经纪人协会的数据,大部分中国买家的购房交易(69%)都是全额现金交易。

      不过,轻轻松松赚中国买家钱的日子似乎一去不复返。据财经博客Zerohedge报道,随着今年八九月份人民币重贬,中国政府努力打压热钱,这造成两个现象:一是比特币价格大涨,因为这是可回避资本管制的首选;其次,中国的海外房产投资趋势将衰退。

      《纽约时报》近日发表一篇《中国人巨额现金流注入美国楼市》的报道,阐述了过去 5 年的盛况,但强调这波风潮已经过去。

      美国《华尔街日报》网站11月27日发表题为《中国人撤出美国房地产投资》的报道称,家住上海的卡伦·徐(音)有意投资美国房地产市场,曾在今年春天决定在迈阿密寻觅一套50万到75万美元的一居室公寓。但后来中国经济放缓,改变了她的想法。

      在投资咨询公司上班的徐女士说:“我现在不会去美国投资,可能会再等5年,或者转而在国内投资。”

      不过,部分市场人士对凛冬将至已经做好了心理准备。

      英国苏富比国际地产公司驻纽约的房地产经纪人丹尼尔·张(音)说:“我们准备迎接一两年的中国客户低迷期。”他手下团队接待的约半数客户都是中国人。

      美国纽波特比奇(Newport Beach)房产中介Christina Shaw表示,他一位客户原来准备了1000万美元的购房预算,如今这一预算被削减了1/3。

      陈莉也告诉记者,之前很多来自中国的客户调整了购房的预算,甚至有客户在看好房到了准备支付的阶段,忽然决定不购买,“这样的客户,我已经碰到了5位”。

      蝴蝶效应

      这个转向,和近期中国经济局势的变化有关。最近几周,中国股市出现抛售潮、经济增长明显放缓、人民币贬值、政府加强资本流出的管制,种种现象,造成中国资金回撤。

      有房地产经纪人和经济学家指出,美联储加息在即,目前住房地产抵押贷款利率已经开始上涨,这一因素降低了价格本已昂贵的美国房产的投资吸引力。

      房地产网站数据显示,截至9月的一年间,拉斯维加斯和萨克拉门多的房价上涨33%以上,旧金山、凤凰城、圣地亚哥和加州橘郡的房价上涨超过20%。房价过度上升也使得一些中国买家改变了心意。

      南京的张先生原先有在纽约购房的意愿,但是在一个月前决定取消这一计划。“感觉在纽约投资的回报率已经没有以往那么丰厚,我准备考虑别的国家”。

      家住上海长宁区的陈女士取消在洛杉矶购房的计划后,决定在上海购买她的第二套房。陈女士称,“我丈夫是做房地产生意的,我们觉得未来美国的房价并不会像如今这么坚挺,所以决定再等等看。”相反,陈女士对于上海的房价上升空间充满信心。

      “这是中国股市大幅波动出现的蝴蝶效应,影响到了美国房地产。”在美国房地产分析师看来,很多人在股市投入了大量的资金,结果后期没有获得预期的回报,导致资金不足。

      建商 Tri Pointe 集团总裁兼营运长 Tom Mitchell 说,在中国股市出现巨幅下跌之后,中国买家购房的兴趣大减,如果两个月前,加州欧文市的新房买家有 80% 是中国人,现在中国人已经停下脚步,并怀疑房价已被炒得过高。

      韩长吉则指出,“人民币中间价贬值是原因之一,因为这使中国投资者在美购置房产时需要掏出更多的人民币,投资成本上升。加上年底美联储加息在即,不仅增加了人民币进一步贬值预期,还使得美国住房地产抵押利率上涨,阻碍了国内一部分购房需求。而且,近期国内的投资者在遭遇股灾后,一部分中国投资者财富缩水,必然会降低在美国楼市投资的预算。”

      陈莉也告诉记者,年初股票大涨,出现一部分国内客户撤资买股票,后来股票市场大跌,这部分的客户也没有资金再进行房产投资了。

      影响显现

      有房产咨询师和经纪人表示,撤资很可能是暂时的。许多中国人觉得美国房地产不只是良好的投资渠道,而且也是不错的储蓄方式。一些中国买家还觉得有个美国住址可以降低子女就读美国大学的难度。

      然而,就算是暂时性撤资还是会冲击美国楼市。韩长吉认为,从中国超过加拿大成为美国房地产第一大境外买家这样的背景来推断,中国投资者的脚步放缓势必对美国房地产市场造成一定的影响。

      “截至今年9月的一年间,美国各地房价上涨速度较快,部分地区增长速度达两位数。而在中国股灾过后的7月到9月间,美国加州橘郡、圣地亚哥、旧金山均回落到个位数,增长幅度是2012年以来最小。这已经充分说明了,中国买家的缩减对当地房地产市场有所影响。”韩长吉称。

      Lisa也告诉记者,虽然之前很多媒体舆论观点对中国买家的评论并不是那么正面,但是,当这些中国买家开始“理智投资”的时候,房地产市场显然出现了低迷的情绪。“至少在我看来,美国的房地产经纪人是非常喜欢中国买家的”。

      不过,在陈莉看来,中国客户投资规模的缩减,对于美国房地产市场并没有产生特别大的影响。至少纽约的房价总的说来还是非常坚挺的,特别是曼哈顿。虽然中国买家在投资中占有的比例较高,但是美国的房地产市场是全世界支撑起来的。

      “而且,在买房的过程中,价格也没有太多调整的空间。”陈莉对记者透露,她最近卖出的一栋房屋和公寓就全是非中国的买家购买的。而且,如今纽约当地一室一厅房屋的中位价也在110万美元左右,两室一厅中位价也在150万美元以上。“特别是超级豪宅,更是完全没受影响,今年一次次地打破曼哈顿售楼最高价”。

      目前看来,中国买家的撤资对于美国楼市的影响几何还未有定论。但美国楼市本身的问题却已拖累市场成长。

      美国楼市报告显示,美国房价10月份同比继续上涨,较上月则出现小幅下跌。房价增幅放缓的同时,成屋销售量也出现回跌。《华尔街日报》认为,尽管市场表现持续良好,但房价上涨与房源库存不足,仍对市场形成威胁。

      专家分析,在加州过高的房价让人无法入市;而在近几年表现抢眼的丹佛,涨势则似乎有所放缓,在观望的买家开始行动。而美国商务部的报告指出,越来越多的年轻人在工作后选择与父母同住,这一趋势将也从侧面削弱销售与租赁市场的需求。

      根据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据,10月,成屋销售量在美国南部和西部分别下跌3.2%、8.7%,东北部持平,中西部小幅下滑0.8%。西部房价自2014年10月已飙升8%,南部同比上涨6.2%。

      “我很担心市场的承受能力。”加州房地产经纪人协会首席经济学家Leslie Appleton-Young对媒体表示,“市场被‘呛’到了,很多人无法入市,中等收入者也买不起房。”

      “美国房地产市场本身的问题没有得到解决,加上海外投资中的主力军——中国买家开始逐步放缓投资脚步,房产下滑的趋势已经开始了。”Lisa认为。

      不只是美国

      中国投资者放缓投资脚步的影响不仅在美国房地产市场得到体现,澳大利亚也同样受到波及。

      据澳大利亚业内人士分析,随着中国经济增速放缓和股市在今夏暴跌,曾帮助刺激悉尼楼价大涨的中国需求同比下降多达15%。

      一直以来,不断走高的房价一直是澳大利亚政府头疼的问题,迫使监管机构敦促银行严格贷款标准,并就房价下跌的可能性发出警告。国际结算银行此前公布的数据显示,若以收入和租金来衡量,澳大利亚的房价属于全球最贵之列。

      现在看来,政府方面或许可以不用那么焦虑了。据澳大利亚业内人士透露,中国内地买家正在避开悉尼和墨尔本,转而将目光投向价格仍然引人注目的昆士兰。

      与此同时,悉尼和墨尔本的房价正在接近“上涨周期”的尾声。澳大利亚知名地产中介机构McGrath表示,在截至10月的3年中,悉尼的房屋均价上涨了47%至约100万澳元,但在上月下跌了1.4%,为至少5年来最大跌幅。同时,随着创纪录的房价吓走投资者,悉尼成功拍卖出去的房屋数量也降至了3年新低。

      澳大利亚著名房产研究机构CoreLogic日前发布的数据显示,澳大利亚八大首府城市(堪培拉、阿德莱德、墨尔本、悉尼、珀斯、霍巴特、布里斯班和达尔文)中有5个城市的房价下滑,导致11月的首府城市价格指数下滑1.5%。

      里昂证券(CLSA)此前做的一项澳大利亚房地产业调查显示,中国是澳大利亚楼市最大的外国投资来源,中国买家仍然在这,但是可能比去年同期少了10%至15%。“我觉得这是受到一系列事件的影响,比如中国股市等”。

      中国基准股指上证综指较6月的高点跌近1/3,导致数万亿美元的市值蒸发。瑞信驻悉尼分析师Damien Boey 和Hasan Tevfik在11月3日的报告中称,中国买家信心的消退可能使他们今年对全球楼市的兴趣下降 30%。

      澳大利亚最大开发商美利通创始人特里古波夫也曾表示,到2016年下半年,澳大利亚的房地产市场将会面临供过于求的情况,房地产市场将开始走下坡路。

      在澳大利亚当地的房地产经纪人看来,这样的情况与中国投资者放缓投资关系密切。因为虽然中国买家在全球房地产市场中总是成为众矢之的,但是他们对当地楼市的推动作用却不可小觑。因此,美国和澳大利亚的房地产市场出现连锁反应也在预料之中。

      然而,面对这样的情况,房地产市场显然希望中国买家能够尽快“恢复”对全球房地产市场的兴趣。

      对此,地产顾问研究公司执行主任法兰克·陈认为,中国买家放缓在美投资脚步应是“暂时性的”,“外来资金在美投资的趋势依然是相当强大的”。

      但韩长吉对此并不赞同,中国买家对美国房地产投资降温并不是暂时的,“因为,中国经济正处于下行的阶段,短期内难以迅速回暖,大环境的降温势必对投资者产生一定的影响。而且,随着汇率改革的推进,未来人民币还存在贬值预期,在这种情况下购置海外房产并不是很好的选择;最后,也是最关键的一点,那就是国内房地产正趋向于回暖,近期政策密集出台,可以看出政府救市的决心,在2016年国内房地产很可能会重新夺得投资者的青睐。”

      韩长吉还指出,中国投资者的投资趋势也在一年年改变,“随着金融改革的推进以及注册制的出台,资本市场上投机氛围将会逐渐驱散,国内外的房地产市场将走向理性与成熟,成为投资者资产保值以及取得投资收益的工具。而且,我预测,中国投资者的投资方向会渐渐从一些传统金融产品和房产转向对初创公司以及公司项目投资上去。”