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房地产行业非法集资主要表现

http://finance.jxgdw.com/2013-07-03 10:51 来源:江西日报-信息日报

      一、任意分割拆零、向社会出售不能确定具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间;

      二、承诺售后高额返租、无风险保底回报或原价(增值)回购等诱导方式销售房地产;

      三、违规吸收社会公众资金,进行房地产开发。

      一、售后包租具体表现形式

      售后包租是指开发商向购房人承诺,对其所购买的商品房,由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。

      这些销售行为的实质,是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房。加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是以提供固定年回报、原价\(或增值\)回购、承诺无\(低)风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店,酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场。产权商铺等。具体宣传形式有:“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险””、安全创富平台(商铺)等。

      二、售后包租等销售形式涉嫌违法

      售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉及违反建设部《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”和“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”的规定,以及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。”的规定。

      三、售后包租销售存在五大风险隐患

      售后包租等销售形式存在很大的风险隐患:

      1.可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿;

      2.开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂;

      3.项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付;

      4.所购商品房屋位置不确定,无法办理房屋所有权证;

      5.往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。

      据了解,一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因,已经无法兑现销售时的承诺。引发了纠纷。

      四、购房者要强化投资风险防范意识

      希望广大消费者切勿瞄准高收益率,听信一些片面的误导性宣传,盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息,做深入细致的市场调查,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量,做出正确的投资选择。

      同时,也提醒已经以售后包租等方式购房的业主,一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿,要及时向公安机关报案;当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时,要及时采取措施,通过协商、仲裁或诉讼等方式解决,切实维护自身的合法权益。

      案例

      江苏乐园房地产开发有限公司等非法吸收公众存款案

      案情:自2003年起,江苏乐园房地产开发有限公司因开发项目多,通过低价取得土地使用权、购买物业用于储备、增值,致资金短缺。2003年至2008年12月,乐园公司遂以高额利率和高额提成为诱饵,以“认购商铺使用权”和“内部职工集资”的名义,制定吸收公众存款的方案、政策,在淮安市、南京市向社会公众5.26万人次变相非法吸收存款合计33.85亿元,至案发时,尚有有7000余户9.93亿元未兑付。

      查处:乐园公司及全部22名被告人在案发后投案自首并主动退款3.78亿余元2011年7月,江苏省淮安市清河区人民法院以非法吸收公众存款罪依法判处被告单位江苏乐园房地产开发有限公司罚金人民币四十五万元;判处公司董事长周某有期徒刑五年,并处罚金人民币十五万元,并追究其余被告人的刑事责任。

      警示:根据有关法律,商品房存在两种销售方式,一种是商品房现售,一种是商品房预售,两种方式销售的都是确定位置、独立成户的房屋,并取得有关行政管理部门的行政许可。房地产开发商销售的所谓的商品房认购权,售后包租、返本销售都属于违反有关房地产法律法规的行为。本案中,乐园公司及其法定代表人通过“认购商铺使用权”、“内部职工集资”的方式,变相吸收公众存款,违反了刑法,受到了法律应有的惩罚。广大投资者要擦亮眼睛,通过查询房地产管理部门行政许可等方式,认真辨别房地产市场的非法集资,拒绝高利诱惑,自觉抵制非法集资。

编辑:陈丽琴