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房价疯狂需冷静看待

http://finance.jxgdw.com/2013-11-25 16:51 来源:投资与理财

    赵玉娇

    中央财经大学MBA,18年金融行业从业经验。曾先后在国内知名银行、券商和基金管理公司等机构任职,现任日出财富管理中心总经理。

    买房对于一个家庭来说是头等大事,房价固然重要,买房的时机也很重要。如果不能贷款买房,就意味着没有杠杆效应,也就不能将资金效用最大化。在当前预期不确定的情况下,冷静就显得至关重要。

    最近朋友的孩子想在北京买房,却遇到了“一房难贷”的情况。现在,在北京买房的年轻人之中,绝大部分是父母利用积蓄帮孩子付首付款,剩余的资金则通过银行的商业房贷完成。由于居民首套个人住房按揭贷款利率可执行基准利率0.7倍,5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%,而随后的7月6日起,又进一步下调至6.55%。也就是说,年化贷款利率7折仅为4.585%,如此低的贷款成本,的确能够帮助很多刚需购房者解决住房问题。

    但是近期,多家商业银行收紧房贷业务,部分暂停房贷业务。如果没有房贷,你还会选择买房吗?或者说房贷利率上涨了,你还会考虑买房吗?朋友想让我帮忙出出主意,看有没有必要全款买房。我认为全款买房没有必要,一套3 0 0万元的房子,如果首付90万元,可以贷款210万元,用90万元撬动210万元的杠杆,这样就在无形中扩大了收益。房贷收紧也只是短期现象,而且房子只是生活中的一部分,父母的养老、子女的教育、生活的品质等都需要金钱的支撑,所以能够贷款买房,对于刚需来说还是首选。

    还有一点很重要,就是人们对于房价的预期,如果房价预期上涨,那么对于刚需来说,早买肯定更划算。但是,房价未来的预期如果不尽如人意的话,刚需就有可能变得不“刚”,谁都不愿意在房价未来可能下跌的情况下买房。房贷收紧给了我们一个重要的信号,就是银行资金短缺,真的不能贷;还是由于银行理财产品收益过高,而房贷收益过低,导致银行不愿贷?无论哪种情况,都会使部分有意买房者延缓买房的进度,同时传导致房屋销售的数量及开发商的资金回款。

    银行收紧房贷业务,从另一方面也可以看出政府并不鼓励当下买房。房贷比及二套房交易税在未来可能不断加码,再加上房产税的出台和十八届三中全会大的召开,未来房价的走势会有很大的不确定性。从政策层面看,政府并不愿意助长高房价,高房价会抑制城镇化的进程,所以短期内房价肯定会受到种种抑制。

    在这种背景下,预计短期内1到2年房价不会有太大波动,如果不能够买房,就可以将首付的资金用来购买一些固定收益的理财产品。这样,即便1到2年后房价有所上长,增幅超过信托收益9%/年的可能性也较小。如果1到2年后房价没有上涨或下跌,则可以选择合适的时机贷款购房,同时这两年内又可以获得稳定的固定收益。

    买房对于一个家庭来说是头等大事,房价固然重要,买房的时机也很重要。如果不能贷款买房就意味着没有杠杆效应,也就不能将资金效用最大化。在当前预期不确定的情况下,等等看,不失为一种不错的选择,在媒体铺天盖地宣传房价上涨、地王频出的时候,冷静就显得至关重要。

编辑:罗小霞